Lo svolgimento delle assemblee di condominio in “fase covid-19”

Benché la vigente normativa in materia di detrazioni fiscali, tra cui il c.d. superbonus 110% ed il c.d. bonus facciate 90%, sia fortemente allettante, soprattutto per i condomini, spesso nella prassi si incontrano non poche difficoltà già in fase di deliberazione dell’esecuzione dei lavori, che inevitabilmente si ripercuotono sull’effettuazione e sulla durata degli interventi.

Una prima, significativa, difficoltà è rappresentata dalla situazione di emergenza sanitaria, legata all’epidemia di coronavirus che stiamo vivendo, e dalla connessa legislazione, che impone regole rigide nei rapporti sociali, tra cui il divieto di creare assembramenti di persone e l’obbligo del distanziamento sociale tra le stesse.

Ciò ha reso e rende assai difficile la gestione dei condomini, con riguardo, in particolare, allo svolgimento delle assemblee e, quindi, anche all’assunzione delle relative delibere, non da ultimo quelle finalizzate all’avvio degli interventi per accedere alle detrazioni fiscali.

In tale quadro si è innestata la recente riforma dell’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, effettuato ad opera dell’art. 5 bis del Decreto Legge 125/2020: tale articolo consentirebbe che anche laddove non sia espressamente previsto dal regolamento di condominio, la partecipazione all’assemblea possa avvenire in modalità di videoconferenza, previo consenso della maggioranza dei condomini.

Una novità senza dubbio utile, anche se non esente da forti critiche e perplessità, legate alla sostanziale discrepanza tra dettato normativo e circostanze di fatto, posto che, in alcune realtà, non sia possibile organizzare e svolgere una assemblea di condominio on line.

Quindi, nel nostro ordinamento coesisterebbero due modalità di svolgimento delle assemblee: quella per via telematica e quella in presenza.

Riguardo alla prima delle due alternative, la dicitura letterale dell’art. 66 citato, nella sua nuova formulazione, sembrerebbe imporre la necessità di una “pre-delibera” in merito alla possibilità di svolgimento della riunione da remoto: quindi tale modalità dovrebbe essere prima approvata dalla maggioranza dei condomini e solo successivamente si potrebbe procedere alla convocazione dell’assemblea in tale modalità, ed, infine, al suo svolgimento.

Non essendosi ancora formata giurisprudenza sul punto, né, in effetti una prassi consolidata, questa interpretazione rimane controversa e di difficile applicazione, assumendo però forte rilievo, se si pensa che eventuali difetti nella convocazione o nello svolgimento dell’assemblea possano rendere illegittime le deliberazioni assunte, afflitte, di conseguenza, da impugnazione.

Altro aspetto da considerare è quello legato alla privacy: a parere di chi scrive, la scelta della piattaforma sulla quale appoggiarsi per lo svolgimento dell’assemblea ne dovrà necessariamente tenere conto, avvallando soluzioni che garantiscano l’adeguata protezione dei dati ed il loro trattamento nell’osservanza dei principi e delle disposizioni della vigente normativa in materia, tra cui il Regolamento Europeo 679/2016 (c.d. GDPR).

Riguardo, invece, alle assemblee che da tenersi frontalmente, si dovranno osservare le disposizioni e le misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica dettate dalle Istituzioni, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere dettate dal Codice Civile.

Da ciò, si desume che la delibera assunta a seguito di assemblea svolta con la presenza dei condomini, ma che non rispetti la citata normativa, potrebbe essere afflitta da vizi tali da invalidarla.

L’assemblea, per essere legittima, dovrà dunque essere svolta, previa regolare convocazione degli aventi diritto (e, quindi, non solo i condomini proprietari, ma anche, ad esempio, ove consentito dalla legge, gli inquilini, gli usufruttuari, i tecnici, ecc.): 1) in un luogo che possa essere agevolmente raggiunto da tutti i condomini, nell’osservanza del divieto di migrazione tra Comuni e/o Regioni; 2) anche in un luogo all’aperto, dove l’accesso possa essere regimentato ed impedito a terzi, pur sempre nel rispetto della normativa sulla privacy ed anti covid; 3) nel caso di luogo al chiuso, dovranno essere rispettate le disposizioni in materia di sanificazione dei locali; 4) sempre nel caso di luogo chiuso, dovranno essere osservate le norme sul distanziamento sociale (almeno un metro tra tutti i partecipanti) e considerate le esigenze di spazio nella prospettiva dinamica dell’insieme delle operazioni, dei movimenti che potranno aversi nel corso dell’assemblea (ad esempio, in entrata ed in uscita) e del numero dei partecipanti; 5) infine, nei luoghi chiusi, dovranno essere messi a disposizione dei partecipanti i presidi sanitari prescritti e conformi alla legge (ad esempio, gel igienizzante per le mani, mascherine monouso, ecc.).

Tali modalità organizzative dovranno essere formalizzate in appositi documenti e, comunque, dovranno essere tali da garantire a tutti gli aventi diritto di poter prendere parte alla riunione, escludendo dalla stessa tutti i soggetti non legittimati (ad esempio, un soggetto avente una delega invalida, un professionista non espressamente invitato, plurimi rappresentati del medesimo bene in comunione tra più comproprietari, ecc.).

Una soluzione percorribile potrebbe essere quella dello svolgimento dell’assemblea in forma “mista”, ovvero quella in cui alcuni vi partecipino fisicamente, ed altri da remoto, nell’osservanza di tutte le normative sopra delineate, benché tale ipotesi abbia trovato ancora poco riscontro nella prassi.

Avvocato Floriana Branca

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