Le maggioranze necessarie per deliberare i lavori

Superate le, non poche e non banali, difficoltà delineate nell’articolo precedente, il condominio potrà deliberare l’esecuzione delle opere ricadenti nelle ipotesi legali di detrazioni fiscali delineate.

Ma anche in tale fase, dovranno essere rigorosamente osservate le condizioni civilistiche, amministrative e tecniche per poter beneficiare delle citate agevolazioni fiscali.

Si prenda ad esempio il c.d. Superbonus 110%.

Innanzitutto, l’avviso di convocazione dell’assemblea dovrà essere inviato dall’amministratore a tutti gli aventi diritto, nei modi e termini di legge, e dovrà contenere specifici punti nell’ordine del giorno a riguardo.

Passo successivo è il conferimento dell’incarico ad un tecnico abilitato, affinché compia un’analisi di pre-fattibilità dell’intervento, diretta alla verifica della conformità urbanistica dell’immobile ed all’accertamento dell’esistenza o meno di eventuali vincoli territoriali, posto che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero ancora, sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali, come disposto dall’art. 49 del Testo Unico sull’edilizia (D.P.R. 380/2001). La legge 126/2020 (di conversione del c.d. “decreto agosto” D.L. 104/2020) precisa, comunque, che le asseverazioni dei tecnici sullo stato legittimo degli immobili oggetto degli interventi sono da riferire solo alle parti comuni degli edifici, non rilevando eventuali irregolarità amministrative delle singole unità immobiliari.

L’assemblea, esaminato l’elaborato tecnico, dovrà poi dare incarico al professionista di effettuare un effettivo studio di fattibilità tecnica dell’intervento, elaborando una diagnosi energetica che attesti lo stato attuale dell’edificio, con la produzione di un APE pre-intervento. Ciò in quanto l’ottenimento delle agevolazioni fiscali è subordinato al miglioramento almeno due classi energetiche, come dovrà essere attestato dall’APE post-intervento.

Si passerà quindi al conferimento dell’incarico al tecnico per la redazione del progetto esecutivo e del capitolato, con l’osservanza delle precise disposizioni di legge, anche in punto spesa delle opere.

Infine, si dovrà deliberare sul conferimento dell’appalto dei lavori all’impresa esecutrice, con specificazione ed approvazione dei costi dell’intervento.

Come è ovvio, le delibere potrebbero non essere assunte contestualmente, per cui è necessario che l’amministratore rispetti, in ogni singola occasione, le condizioni normative sopra delineate per l’assunzione di decisioni giuridicamente valide.

Altra condizione necessaria è la collaborazione dei condomini, nonché il loro parere favorevole sull’imputazione delle relative spese, circostanze che debbono emergere in maniera pacifica dai verbali di assemblea.

Nel caso di delibera in merito agli interventi di straordinaria manutenzione che diano diritto al c.d. Superbonus 110%, sopra delineati, nelle previsioni del c.d. Decreto Agosto, i lavori possono essere approvati a maggioranza semplice, con un tetto minimo di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Quindi, scende il quorum deliberativo rispetto a quanto disposto dall’art. 1136 del Codice Civile, che, per interventi di tale portata, impone il raggiungimento di soglie decisamente più alte (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Nel caso del c.d. Bonus facciate 90%, invece, si possono individuare tre tipologie di intervento, per ognuna delle quali vale un diverso regime legale:

• Interventi solo di tipo estetico (ad esempio pulitura e tinteggiatura) che, come tali, sono considerati di manutenzione ordinaria e per l’approvazione dei quali è richiesta la maggioranza di cui all’art. 1136, commi 2 e 3, Codice Civile;
• Interventi di maggiore entità (ad esempio consolidamento, rifacimento, ecc.), che sono qualificati come interventi di straordinaria manutenzione, per i quali è richiesta solo la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, Codice Civile (maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio);
• Interventi che prevedano l’efficientamento energetico, per i quali la legislazione speciale prescrive il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

In ogni caso, il verbale di assemblea, con il quale vengono deliberati, di volta in volta, i passaggi sopra illustrati, è il fondamento giuridico sul quale poggia l’intera operazione, per cui dovrà essere totalmente esente da vizi, sia formali che sostanziali, soprattutto in ordine alla convocazione ed ai quorum, deliberativi e costitutivi, e dovrà essere redatto con opportuna terminologia e con le dovute note esplicative, onde garantire la trasparenza e la correttezza dell’intero procedimento.

Si ricordi, infatti, che laddove una delibera assembleare venga impugnata dal condomino assente o dissenziente, la sua esecutività potrebbe essere sospesa, qualora ricorrano i presupposti di legge, con la conseguente sospensione anche degli interventi deliberati avviati o da avviarsi.

Avvocato Floriana Branca

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