Le figure dell’amministratore di condominio e del tecnico

Come è emerso da quanto delineato negli articoli precedenti, una delle figure cruciali è l’amministratore.
In capo ad esso, infatti, la legge pone poteri, doveri e responsabilità significative.
Peraltro, l’art. 677 del Codice Penale punisce il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina, ovvero chi sia per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione (quindi, l’amministratore, in caso di condomini), il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo.
Relativamente alla fattispecie in questione, la Corte di Cassazione ha inoltre precisato che l’amministratore possa agire a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, a prescindere, dunque, dalla distinzione tra parti comuni e parti private.
Quindi, laddove l’intervento di straordinaria manutenzione di uno stabile condominiale non sia solo un’opportunità per beneficiare delle detrazioni fiscali, ma anche una necessità, dettata dal cattivo, se non precario, stato dell’immobile (si pensi, ad esempio a cornicioni che si stacchino dalla facciata, con grave ed imminente pericolo per le persone e le cose), i poteri-doveri dell’amministratore assumono ancora più rilevanza.
L’art. 1135, comma 2, Codice Civile dispone, infatti, che l’amministratore non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.
Da una lettura sistemica delle disposizioni di legge sopra esposte, si potrebbe essere indotti a pensare che i poteri dell’amministratore siano ampi al punto tale da poter disporre, in taluni casi di grave e comprovata urgenza, addirittura l’esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione che diano accesso ai benefici fiscali, senza la preventiva autorizzazione assembleare.
Tuttavia, tale posizione potrebbe essere una eccessiva forzatura interpretativa, che potrebbe porre il fianco ad interpretazioni di segno opposto; comunque, si suggerisce che l’amministratore valuti le circostanze caso per caso, onde evitare di incorrere in addebiti di responsabilità e impegnativi contenziosi giudiziali.
Altra figura cruciale è quella del professionista investito dei compiti previsti dalla legislazione per l’accesso alle detrazioni, a carico del quale la legge pone molti incombenti ed altrettante responsabilità.

Considerazioni conclusive
Da quanto sopra illustrato, deriva che la materia sia vasta ed articolata ed a riguardo ancora non si sia formata una giurisprudenza di riferimento, essendo la normativa sugli incentivi fiscali molto recente, così come le riforme in materia condominiale, lasciando, in ultima analisi, all’amministratore ed ai tecnici l’incombente di applicarla in maniera corretta.
Per tale motivo è fondamentale il supporto professionale specialistico di cui possano beneficiare, così come una compiuta attività di formazione in materia, dalla quale trarre strumenti per la concreta ed adeguata gestione delle procedure.

Avvocato Floriana Branca

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